事故物件とは
建物内での自殺や他殺、不審死、事故死などがあった物件のことです。
建物といっていも、室内だけでなく、ベランダ、庭先、倉庫、敷地内の車中で発生した場合にも適用されます。
事故物件となった部屋は相場よりかなり安く（一般的に２割～３割・殺人などは４割安く）なります。
このような事故物件には大概、物件情報に「告知事項あり」と記載されております。
宅建業法（宅建業法４７条）では、告知義務に対しての規程があり、最初の入居者に対しては、その事実を伝えなければならないと定めらております。
告知義務につきまして
「事故物件」だけでなく、災害に見舞われた物件や周辺に火葬場やごみ処理場、指定暴力団組織があるなどの周辺環境が好ましくない物件を「心理的瑕疵物件」といい、このような物件は新たに“買い出したり”“売り出す”際に、取引相手に報告しなければならない「告知義務」が生じます。
過去に自殺や殺人事件があった物件について、判例は、家屋の売買、賃貸においては家屋として通常有すべき「住み心地の良さ」を欠くものとして、瑕疵にあたりうると考えられています。
心理的瑕疵の例
- 建物、居室の中で、自殺や他殺、変死が起きた
- 建物のすぐ近くに悪臭を放つ工場がある、排気ガスが激しい道路がある
- 建物のすぐ近くに火葬場や葬儀場、お墓などの縁起の悪い施設がある
- 建物のすぐ近くに刑務所や暴力団事務所などの物騒な建物がある
- 建物の周りの治安が極めて悪い（風俗街がある、街灯が少ない）
自然死、孤独死は、事故物件とはなりません。
ただし、
人が亡くなった物件といっても、高齢で住んでいた人が亡くなった、というケースは一般的なものであり、自然死、病死などでその物件で亡くなった方がいたとしても、それは告知する必要はないとされております。
しかし、
亡くなってからかなり時間が経過してしまった場合、物件に跡や死臭が付いてしまうなど、いろんな問題が出てきます。
こういうケースは、そのニオイで発覚することが多く、警察が介入するなど、事件性がなかったとしても、周辺に知れ渡ってしまいます。
トラブル防止の観点から、あえて「告知義務」としているところもあるようですが…
告知の方法は、
どのように告知をする義務があるのかというと、「重要事項説明書」「売買契約書」の備考欄や「特約事項の部分」などに、「告知事項あり」として、あるいは「物件状況告知書」において状況や詳細がきちんと記載さております。
告知義務の期間
しかし、
告知義務に期限の明確な定義はなく、事件・事故後、直近の入居者以降は、自殺があった物件でも、次に売りに出したり賃貸に出したりする際には告知する義務がなくなるという“ルール”があるようです。
ですので、アルバイトを雇って短期間だけ住まわせて（寝泊まりしなくとよいので倉庫代わりに使用させる事も可）、「告知義務」が無くなってから、物件を紹介する不動産屋もいるようです。
ただし、「自殺のあった物件を賃貸する場合は３年間，売却する場合は５年間，告知，説明の義務がある（裁判判決）」とされており、売却物件の場合，最低でも５年間は説明義務が存続すると考えるべきですが，不動産業界では，６年程度を目安にしているようです。
どこまで徹底されているかは不明です。
過去には、売買物件で50年前の事件で責任追及された事例も
不動産売買で、50年前の猟奇的殺人事件が発生した住宅用地に対して精神的瑕疵がありとされ、売主として瑕疵担保責任が追及された事例があります。
これは、地元住民の記憶に永く残されている可能性が高いことと、事件の記憶によって長期間未開発だったことが挙げられております。
50年前の事件で・・・と思われるかもしれませんが、売主としての責任を追及されないための条件として、通常一般人が「住み心地の良さ」「快適な生活空間」の確保が、瑕疵の有無として判断されております。
事故物件にぜったい住みたくないと言う方は、
まずはネット検索をお勧めします。
また、不審に思ったら直接、不動産屋さんに「過去にこの部屋でお亡くなりになった方はおりますか？」と聞くのも良い事です。
「告知義務」はなくとも、嘘は言えないのですから。瑕疵にあたる、あたらないは別問題です。
なお、証拠として「回答内容を書面化」して置く事をお忘れなく。
とはいっても、ハッキリと言い切らない不動産屋さんも居るようです。
無論、売主が仲介不動産屋さんにその事実を伝えていればのはなしですが…
事故物件がチェックできる！「大島てる」
ご存知ですか？「大島てる」
このサイトは、自殺や殺人事件、火災での死亡事故などその詳細や時期について確認することが可能で、一般の住宅やマンション、ビル、またホテルなど宿泊施設についても、情報が得られるようになっております。
日本全国をほぼチェックできるほか、なんと海外でも一部地域ですが情報が掲載されております。
もし瑕疵物件でトラブルとなったら
相談窓口がございます。
国民生活センター
消費・生活に関するトラブルや解決方法を相談できる。
http://www.kokusen.go.jp/
全国消費生活相談員協会
メールでの相談、週末の電話相談なども受け付けてくれている組織。
http://www.zenso.or.jp/
不動産適正取引推進機構
不動産取引・不動産に関するトラブルのデータベース。
http://www.retio.or.jp/trouble/index.html
東京都都市整備局
不動産相談
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/madoguchi/index.html
東京都宅地建物取引業協会
不動産相談所
https://www.tokyo-takken.or.jp/business/consultation-office
過去の裁判からみる「告知義務」
【大阪高裁平成26年9月18日判決（判例時報2245号22頁）の裁判】
裁判内容：
Ａ氏が競売物件を落札、その直後に債務者の家族が競売物件内で自殺。
Ａ氏は落札後室内を内覧した時点でこれを認識していたにも関わらず、１年数か月後にＢ氏に対し、何ら自殺のことを告げずに賃貸を行なう。
入居後、Ｂ氏は自殺を知り、賃貸借契約の解約を申し入れ、損害賠償請求をしたというもの。
判決：
「一般に、建物の賃貸借契約において、当該建物内で１年数か月前に居住者が自殺したとの事実があることは、当該建物を賃借してそこに居住することを実際上困難なら占める可能性が高いものである。」として、Ａ氏には信義則上この事実をＢ氏に告知すべき義務があるとし、また、「Ａ氏が告知をせず、そのためＢ氏はこの事実を知らずに本件の契約をし、賃貸借保証料、礼金、賃料等を支払い、引っ越しをして入居している。このことは故意によってＢ氏の権利又は法律上保護される利益を侵害したものとして、不法行為を構成する」旨の判示をいたしました。
なお、Ａ氏は、解除後Ｂ氏が直ちに退去しなかった間の賃料相当分についてＢ氏が不当利得をしているという主張もしましたが、Ａ氏が説明しなかったことに起因するものであるから権利濫用だとして退けました。
簡単ではございますが、事故物件と告知義務についてご案内させていただきました。
便利屋本舗世田谷店・事件現場（孤立死・自殺）事故物件特殊清掃サービス 《ワンルーム・アパート・マンション》・室内異臭消臭：オゾン脱臭・除菌サービス（脱臭・除菌マイスター在籍） 《日本除菌脱臭サービス協会加盟》
便利屋本舗世田谷店では、・事件現場（孤立死・自殺）事故物件での
事件現場（孤立死・自殺）特殊清掃
詳しくは“事件現場（孤立死・自殺）特殊清掃”をご覧下さい。＞＞
消臭・消毒・オゾン脱臭
を行なっております。
事故現場でお困りの方、異臭でお困りの方お気軽にお問合せ下さい。
アパート・賃貸マンション・ワンルームマンションでの事件現場特殊清掃、脱臭・除菌・ハウスクリーニング・供養代行・遺品整理・家財整理・不用品処分・荷物の運搬 まで専門知識を持った【認定事件現場特殊清掃士】【認定遺品整理士】【認定脱臭マイスター】が安心・便利なお助けマンとして臨機応変な対応でお請けいたします。
脱臭マイスター（日本除菌脱臭サービス協会）の 店長 飯島 が責任をもってお請け致します。
・一般社団法人【日本除菌脱臭サービス協会】加盟事業者・認定脱臭マイスター
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・認定事故現場特殊清掃士所属
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お急ぎの作業をご希望の方は、お電話にてお問い合わせ下さい。
便利屋本舗世田谷店は便利屋ですが、事件物件（孤独死・孤立死・自殺）専門の清掃業者でもございます。
「不用品回収から汚物処理・ハウスクリーニング・消毒＆消臭を一括で対応してほしい!!」 「隠密に作業してほしい!!」「害虫駆除・動物死骸処理をお願いしたい!!」など様々なご要望にも臨機応変に対応いたします。
宣 誓
高齢化・核家族化により孤立死の増加が社会問題となり、特殊清掃への需要が高まっておりますが、その一方で“不透明な高額料金”“不要品・遺品の不法投棄”など心無い対応や違法な処理をする業者が増えております。
当店は【事件現場特殊清掃センター】と共に、適正・安心をモットーに“遺族の心のケア”に繋がるサービスを提供いたします。
事件現場（孤立死・自殺）特殊清掃のご案内
殺人事件や自殺、死亡事故が起きたお部屋の【悪臭・汚染除去】【害虫駆除】【消臭･消毒】【感染症予防】【不用品回収】を行ないます。
また、【遺品整理】【供養代行】【永代供養】【ハウスクリーニング】もご依頼に応じてお請けいたします。
ご依頼者のご不安・ご面倒を一手にお請けいたします。
事件現場特殊清掃士とは
近年、「高齢化」「核家族化」「未婚の増加」などを原因とした「孤立死」件数の増加や、「ごみ屋敷」の急増が後を絶たず、ご遺族・ご親族や大家様・不動産管理会社様が立ち入る事さえ出来ない現場が増加し、【特殊清掃】の需要が年々増大しております。
その高まる【特殊清掃】への需要に対して確実に、また、適正に取組む事が求められております。
その取組みに対して、より適正な業務が行なわれるように、また、特殊清掃業界の健全化を目指し、ご依頼者であるご遺族の安心と信頼を与える『証』としての【認定事件現場特殊清掃士】を要請する組織として、【一般社団法人 事件現場特殊清掃センター】が発足いたしました。
【認定事件現場特殊清掃士】は、その組織【一般社団法人 事件現場特殊清掃センター】より、事件現場特殊清掃業を確実・適正に対応出来る事はもとより、「誰かがやらなくてはならない仕事」に『使命』を持って立ち向かい、適切な対応を行なう事の出来る専門家として認定した者を言います。
お祓い・供養代行・永代供養代行のご案内
供養につきまして、本来は菩提寺（ぼだいじ：先祖代々の寺で位牌を納めてある寺）にご依頼されるのがよろしいのですが、御事情により菩提寺にお願い出来ない、または、菩提寺が無いと言った場合に、当店で専属的にお願いしておりますお寺に依頼しております。但し、御住職の御事情によりお請け出来ない場合もございますのでご承知置く下さい。御供養品は当店でお預かり（保管）し、専属的にお願いしておりますお寺の御住職と供養日程調整を行ない、御供養後はご依頼者に【供養報告書】をご提出（直接若しくは郵送）いたします。
【供養完了報告書】とは、遺品供養代行社（者）の中には、御遺品を転売、不法投棄、廃棄物として処理するだけなど悪質な業者もおります。
当店は、ご依頼者との信用、信頼の証として【供養完了報告書】をご提出させて頂いております。
消毒・オゾン消臭脱臭サービス【脱臭マイスター在籍・日本除菌脱臭サービス協会加盟】
「事件現場（孤立死・自殺）特殊清掃サービス」以外でも「消毒・オゾン消臭脱臭サービス」もお請けしております。
弊社は、イスラエルEcozon Technologies社の製品「ActivO-J」・消防庁・防衛庁に採用され、主に救急車の車内除染・潜水艦などの艦内除染に使用されている「オラくりんＣＴ」を使用し、確実な消毒・オゾン消臭脱臭をお約束いたします。
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一般社団法人【日本除菌脱臭サービス協会】加盟事業者
東京世田谷乃飯島商店【便利屋本舗世田谷店】は一般社団法人【日本除菌脱臭サービス協会】の加盟事業者として、脱臭・除菌サービス向上に取り組んでおります。
一般社団法人【日本除菌脱臭サービス協会】加盟事業者紹介はこちら＞＞
遺品整理・家財整理サービス【認定遺品整理士所属・遺品整理優良事業所】
「脱臭・除菌サービス」以外でも遺品整理・家財整理もお請けしております。
事故現場（孤立死・自殺）特殊清掃サービス【認定定事故現場特殊清掃士所属】
「脱臭・除菌サービス」以外でも遺品整理・家財整理もお請けしております。
詳しは“事故現場（孤立死・自殺）特殊清掃サービス”をご覧ください。>>
オゾン機器出張貸出サービス
「オゾン機器が足りなく困っている。」「調子が悪く困っている。」など、御社所有のオゾンでは対応出来ない場合に、当店スタッフが現場まで出張し時間制にて貸し出しをいたします。
【ActivO-J：ECOZONE製品プラズマオゾン脱臭機】
【オラくりんＣＴ：TT-200CT】
【ホンダポータブル発電機：EU16i(1.6kVA)】
脱臭・除菌サービスのご案内
高性能【オゾンガス発生機】【オゾン水生成機】を使用し、【家庭の生活臭・腐敗臭・カビ臭・タバコ臭】から【台風・集中豪雨による洪水・床上浸水後の悪臭】【火事現場の悪臭、動物・植物の腐敗・腐乱臭】【各種ウィルス・細菌の除染】まで対応いたします。
【個人様へ】
✓お部屋の生活臭・タバコ臭、お風呂のカビ臭、トイレの悪臭、愛車の異臭
【法人様へ】
✓オフィス・会議室の異臭・タバコ臭、トイレの悪臭、営業車両の異臭
✓倉庫や中古マンションなどの染みこんだにおいの脱臭
✓スポーツジムやホテルなどの除菌・脱臭
製品紹介
【ActivO-J】業界最強の除菌・消臭力
ActivO-Jは、【12,000mg/hによる大容量オゾン】と【450m3/ｈの強力なブロア】で最大5,000m3の大規模スペース短時間消臭を可能とし、台風・集中豪雨による洪水、床上浸水後・火事の後の悪臭、動物・植物の腐敗臭、腐乱臭の臭気対策にその能力を発揮し、その能力は欧米の大手清掃会社及び国内の特殊清掃会社、不動産管理会社において高い評価を受けております。
※ActivO-Jは、イスラエルEcozon Technologies社の製品です。
日本国内ではＯＳＴ基準を満たす製品は、Ecozon社の製品だけです。
【ActivO-J】のメリット
確実な脱臭!! 日本初の“オゾンショックトリートメント法(OST法)”搭載し、底スペックオゾン発生機や薬剤とは次元の違う脱臭を可能とします。
作業時間短縮!! 12,000mg/hによる大容量オゾンにより、これまでは２週間以上かかっていた脱臭作業も約２日間に短縮出来ます。
広い空間に対応!! 大空間での脱臭も可能。１台で最大5000m3の容積まで対応出来ます。
ActivO-Jはオゾン発生後、自動的にオゾン回収を行なう事で、窓が開かない場所等、オゾン濃度を速やかに処理する必要な場合に最適です。
詳しくは【オゾンショックトリートメント法(OST法)とは】をご覧ください。＞＞
【オラくりんＣＴ】消防庁・防衛省採用製品
ＣＴ値積算計付オゾンガス濃度計搭載により確実な感染症対策【BC対策】を実現。
他製品では、菌・ウィルスなど除染は担当者の経験や勘により除染がされております。
当店の【オラくりんＣＴ】はＣＴ値積算計により、経験や勘に頼ることなく確実な除染を行ないます。
その除染システムは現在、消防庁・防衛庁に採用され、主に救急車の車内除染・潜水艦などの艦内除染に使用されております。
【オラくりんＣＴ】のメリット
小型軽量ハンディータイプで小さいスペースでも使用可能です。
日常の除菌だけでなく、災害時・緊急時の除染・除菌にも活用出来ます。
液体・薬品と異なり、密閉空間であればどこでも、安全に使用する事が可能です。
オゾン発生後は、オゾン自動回収機能により安全濃度（0.1ppm）まで処理いたします。
【ＣＴ値】とは
ガス濃度と時間の積（濃度「ppm」×時間「min」）を表しており、殺菌・不活性効果を示す指標として国際的に認められおります。
【各種ウィルス・細菌除染】データ
ホルムアルデヒド・大腸菌・黄色ブドウ球菌・緑農菌・インフルエンザウィルス・ＲＳウィルス・ベスト・野兎病菌・コクシジオイデス真菌・エボラ・天然痘ウィルス・芽胞菌（炭疽菌）・硫化水素ガス・塩素ガス・アンモニアに対し99％以上を除染いたします。
【クイックオゾン30】高濃度移動式オゾン水生成器
洗浄に特化したオゾン水生成器であり、散水用ホースとキャスターを採用することにより、目的の場所に適量オゾン水が散布できます。
最大濃度3ppmのオゾン水が細菌の細胞膜を酸化破壊し、流水により汚れを洗い流すことでオゾンガス以上の除染を行なう事が出来ます。
※室内等、水を直接使用出来ない場所では、【クイックオゾン30】を使用する事は出来ません。
オゾン水は、人体に対して無害であり、除菌力がありながら手指など皮膚に対する刺激は全くありません。歯科医院では、口腔内（粘膜）の除菌、うがい、器具洗浄などで利用されているほどです。眼科では、手術前の眼球の除菌にも利用されています。
【ＤＥ4002プラス】100度以上でのスチーム殺菌
100度以上のスチームにより、食中毒の4大菌(サルモネラ菌・黄色ブドウ球菌・大腸菌O157・腸炎ビブリオ菌)に対して、全て除菌出来たというテスト結果（財団法人日本食品分析センター調べ）が出ております。
スチームクリーナーは、100度の蒸気で汚れを浮かして汚れを取り除くため、洗剤残りがなく安心・安全に除菌が可能です。
※ケルヒャースチームクリーナーのDE4002ﾌﾟﾗｽを使用しています。
【こんな事に大活躍】
- 洗えないソファー・カーペット・畳などの足裏の皮脂汚れの除菌＆ダニの除去
- 洗いにくい靴・カーテン・おもちゃ・デスクチェアーの座面などの除菌
- 車内のあらゆる部分（座席シート、チャイルドシート・トランクなど）の除菌
- 菌への耐性の弱い赤ちゃんが手で触る床や食事用チェアの除菌
サービスの流れ
【消毒・消臭サービスまでの３ステップ】
１)まずは当店にご連絡下さい。【24時間受付】
【TEL】03-6326-0856
【FAX】03-3429-4139【専用FAX用紙】
【mail】はこちらからどうぞ
※前日、当日の急なご依頼でも、可能な限り対応いたします。
２)ご連絡を頂いた後、ご自宅まで伺います。
【お見積無料】
３)当日作業
【お支払い方法】□買取金額を直接受け取る □ご指定の金融機関への振込
オゾンガスと火災報知機に関するご注意事項
高濃度オゾンでオゾン燻蒸を行なった際、室内に白いモヤ(煙)が発生し、そのモヤ(煙)によって“火災感知器”が反応する可能性があります。その為、“燻蒸式殺虫剤”を使用する場合と同様な対応が必要となりますので予めご承知下さい。
※どんなに濃度が高くても“オゾンガス”のみで警報が出る事はありません。
【オゾン燻蒸】とは
オゾンガスで室内をいぶして、オゾンを浸透させ除菌・消毒を行うこと。
【白いモヤ(煙)】とは
臭気成分＋水分＋オゾンガスが反応する事で発生します。その濃さは、汚染の状況・オゾンガス発生器のスペック(濃度・風量)・除染時間によって違いますが、酷い場合は“燻蒸式殺虫剤”のようなモヤ(煙)が発生します。
“臭い”の悩みは“脱臭”のプロにお任せください！
「オゾンっていったい何？」
「オゾン」について“ちょこっと”ご説明いたします。
詳しくは【オゾンっていったい何？】ページをご覧ください。＞＞
“臭い”と“脱臭”の基礎知識
「そもそも“におい”って何？」と思われている方の為に、【“臭い”と“脱臭”の基礎知識】ページを作りました。何かの参考にして頂ければ幸いです。
詳しくは【“臭い”と“脱臭”の基礎知識】ページをご覧ください。＞＞
オゾンショックトリートメント法(OST法)とは
様々な種類の“オゾン脱臭機”一般的な消臭に使用する分には問題は御座いませんが、「特殊清掃で」「大空間で」「短時間で」となると話は別です。OST(オゾンショックトリートメント)法は、“次元の違う脱臭方法”で確実な脱臭を可能にいたします。
オゾンの活用方法
昨今、オゾンが新たな場所で“除菌・脱臭”として活用されております。
一例ではございますが、ご紹介したいと思います。
機能水（電解水）とは：電解次亜水・オゾン水・アルカリイオン水
皆様は機能水と聞いて何を思い浮かべますか？
現在、様々な場所で消毒・クリーニング剤として使用されている電解次亜水・オゾン水・アルカリイオン水の事です。
お客様からお問合せ頂く事がある、機能水につきましてご説明いたします。
Ｑ＆Ａ【よくあるご質問と回答】
お客様から頂く脱臭・除菌サービスに関する「よくあるご質問」を一覧にいたしました。 こちらのページをご覧下さい。
詳しくは【Ｑ＆Ａよくあるご質問と回答】ページをご覧ください。＞＞
全てのサービスメニューはこちらをご覧ください。
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主な対応エリア
世田谷区 目黒区 品川区 大田区 渋谷区 港区 杉並区 中野区 新宿区 川崎市 狛江市
他、地域でもお伺いしております。お気軽にお電話下さい。
出張料金（世田谷区・目黒区・渋谷区・狛江市：1,000円）のご案内＞＞
一部地域での駐車料金のご負担のお願い＞＞
※銀座・六本木・目黒・青山・西麻布・赤坂・表参道・神保町など
