不動産の「告知事項」とは？説明義務はいつまであるの？
事故物件（じこぶっけん）とは、
不動産取引や賃貸借契約の対象となる土地・建物や、アパート・マンションなどで、事件や自殺、孤独死（病死など）など何らかの原因で前居住者が死亡した経歴のある物件（お部屋・共用部）で、心理的瑕疵施設などが見える物件など人の死に絡んだ不動産全般を指す言葉で使用されております。
その事故物件での告知義務はどうなっているのか！？
近年「最期は病院で迎えるもの」が当たり前である時代がいまや変化しつつあります。
平成29年の厚生労働省の「人生の最終段階における医療に関する意識調査報告書」によると69.2％の人が自宅で最期を迎えたいと回答しております。
「人生の最終段階における医療に関する意識調査報告書」
https://www.mhlw.go.jp/toukei/list/dl/saisyuiryo_a_h29.pdf
70年前の日本においては80％を超える人が自宅で最期を迎えておりました。
いわゆる「在宅死」が一般的でした。
住み慣れた我が家で家族に見守れながら最期を迎えるのは、理想的とは言えます。
しかし、それが1970年代の終わり頃に「病院死」のほうが逆転し、その後も2005年にピークを迎えるまで「病院死」が増え続けておりましたが、2005年以降は減少傾向に転じました。
それでも、2019年において、自宅で最期を迎えた人は14％、7人に1人に過ぎない状況となっております。
「在宅死」は、希望しても叶わない人のほうが圧倒的に多いのが実情のようです。
その「在宅死」は、「単身の高齢者」にとってはハードルが高くなっており、「孤独死」などもそうですが、「病院死」においても、一人暮らしの高齢者が無くなった際の残置物をどうするかという問題があります。
賃貸の家主はなるだけ早く次の賃貸人を見つけたいものの残置物を勝手に処分できず、またその状態では新たに誰かに貸す事も出来ず、その費用はどうするかなど不安があるため、高齢単身者との賃貸契約自体を躊躇するケースが起きております。
その為、高齢者が住みたくも、借りれない問題が起きております。
そこで国土交通省と法務省は新たに「側面からの支援制度」整備し、契約時に受任者（推定相続人や親族など）を定め、契約解除の代理権と残置物を処分できる権利を与えることになりました。
「残置物の処理等に関するモデル契約事項」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000101.html
では、その受任者には誰がなるのか？
まっさきに推定相続人や親族が思い浮かぶが、そういった存在がない場合や、あっても遠方で疎遠の場合も考えられます。
遺言書が存在し、遺言執行者がいれば兼任して受任者になってもらうこともできるだろうが、できれば、受任者の適性として賃貸人や管理業者、家賃債務の保証を負う者以外の者が要請されるところではあります。
もう一つの問題点が、不動産業者による「告知義務」で、賃貸であれ売買であれ、告知を行うことによって取引が行いにくくなることがあるならば、それを避けるために高齢の単身者との取引はよりハードルが高くなります。
そこで国土交通省は2021年10月に告知指針、いわゆる「事故物件」として告知しなくてもよいケースのガイドラインを公表しました。
- 対象の不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）は経過期間にかかわらず、告げなくてよい。
- 対象不動産と通常使用する共用部での①以外の死、特殊清掃等が行われた①の死については、3年間が経過すれば告げなくてよい。
- 対象不動産のお隣や通常使用しない共用部での①以外の死、特殊清掃が行われた①の死については経過期間にかかわらず、告げなくてよい。
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html
ただし、「事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案」は告げる必要があり、「取引の判断に重要な影響を及ぼす」と思われる場合は告げる必要があります。
また、契約時に「事故物件の有無」を問われた場合は正直に回答しなければなりません。
このガイドラインは、判断基準を示すことによって、なにもかも事故物件として扱われるのではないかという不安感を拭い去る為に設けられたものです。
「在宅死」を望んでいる人が、「在宅死」を選択できようになるために最も重要なことは「在宅医療」の充実です。
これからの課題は、まずは本人が望む環境の整備、それに寄り添っていく連携の体制が求められられているかと感じます。
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