東京都日野市は、東京地裁立川支部が出した「所有者不明土地・建物管理命令」に基づき、所有者が不明の市内の空き家の土地と建物を今年度中に売却すると発表がありました。
自治体の申し立てによる管理命令は都内初で、全国で6例目
所有者不明土地・建物管理命令は、2023年4月に施行された改正民法で新設された制度で、所有者不明の土地・建物の管理や処分をする為に、自治体の首長などが裁判所に申し立て、裁判所が所有者を特定出来ない土地の管理人を選び、所有者に代わって売却などの処分が可能となります。
今回対象となったのは、日野市南平の約65平方メートルの土地と木造２階建ての建物で、30年以上前に所有者が亡くなった後、相続手続きがされず、土地と建物が管理されておらず、相続人や関係者ら約100人を調査したが特定出来なかったとの事です。
所有者不明土地管理命令とは
所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができない土地（共有の場合には知ることができない共有持分）について、管理の必要性があるときに、裁判所が、管理人（所有者不明土地管理人）を選任し、その土地の管理を命令する処分。民法の改正によって創設された制度（2023年4月1日施行）。
所有者の所在が不明な土地等の管理・処分を行なうための制度として、裁判所が、不在者財産管理人や相続財産管理人を選任して管理・処分する仕組みがある。しかしこれらは、対象者の財産全般を管理する仕組みであって、特定の土地等を管理する場合には利用できない。所有者不明土地管理命令は、その必要に応えるべく創設された制度
所有者不明土地管理命令は、所有者不明土地の利害関係人の請求によって、裁判所が、i）調査を尽くしても所有者またはその所在を知ることができないこと、ii）管理状況等に照らし管理人による管理の必要性があること、の両方を認めた場合に決定される。その効力は、所有者不明土地のほか、土地にある所有者の動産、管理人が得た金銭等の財産（売却代金等）にも及ぶ。
所有者不明土地等の管理権限は、所有者不明土地管理人に専属する（訴訟の当事者にもなる）。この場合、保存行為や土地等の性質を変えない利用・改良行為は自身の判断で行なえるが、これらの範囲を超える行為（例えば売却）をするには、裁判所の許可が必要である。また、所有者不明土地管理人は、所有者に対して善良な管理者の注意義務を、共有持分に係る管理人は、共有者全員に対して誠実かつ公平な権限行使義務を負う。
なお、建物についても類似の制度（所有者不明建物管理命令）がある。
所有者不明建物管理命令とは
所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができない建物（共有の場合には知ることができない共有持分）について、管理の必要性があるときに、裁判所が、管理人（所有者不明建物管理人）を選任し、その建物の管理を命令する処分。民法の改正によって創設された制度（2023年4月1日施行）。
土地についても類似の制度（所有者不明土地管理命令）がある。
所有者の所在が不明な建物等の管理・処分を行なうための制度として、裁判所が、不在者財産管理人や相続財産管理人を選任して管理・処分する仕組みがある。しかしこれらは、対象者の財産全般を管理する仕組みであって、特定の建物等を管理する場合には利用できない。所有者不明建物管理命令は、その必要に応えるべく創設された制度
所有者不明建物管理命令は、所有者不明建物の利害関係人の請求によって、裁判所が、i）調査を尽くしても所有者またはその所在を知ることができないこと、ii）管理状況等に照らし管理人による管理の必要性があること、の両方を認めた場合に決定される。その効力は、所有者不明建物のほか、建物にある所有者の動産、管理人が得た金銭等の財産（売却代金等）にも及ぶ。
所有者不明建物等の管理権限は、所有者不明建物管理人に専属する（訴訟の当事者にもなる）。この場合、保存行為や建物等の性質を変えない利用・改良行為は自身の判断で行なえるが、これらの範囲を超える行為（例えば建物の取り壊し）をするには、裁判所の許可が必要である。また、所有者不明建物管理人は、所有者に対して善良な管理者の注意義務を、共有持分に係る管理人は、共有者全員に対して誠実かつ公平な権限行使義務を負う。
なお、区分所有建物については、所有者不明建物管理命令は適用されない。
ご存知ですか！？空家対策特別措置法
2023年12月13日、空き家の放置を防ぐことを目的とした改正空家対策特別措置法が施行され、将来的に倒壊につながる可能性のある空き家を自治体が「管理不全空き家」として認定する制度を新設されました。
管理不全空き家は、倒壊の危険性がある「特定空き家」の予備軍と位置づけられ、自治体が手入れを求めても所有者が従わない場合には、固定資産税の優遇措置を受けられなくなります。
「空き家」と「管理不全空き家」「特定空き家」の違いとは
空き家とは、おおむね1年間以上、人が住まず、建物への出入りもなく、電気、水道、ガスなども使われていない建物のことを言います。
所有者の住所が異なる場所にあることなどを基準に空き家かどうかが判断されますが、空き家といっても、きちんと管理され、きれいな状態に保たれていれば「空き家」とはならず、別荘などのような位置づけとなります。
そして、「空き家」の中には手入れもされずに放置されたため傷みが進み、倒壊寸前やゴミ屋敷などと言われるような状態になってしまった建物もあり、景観上だけではなく、安全上、衛生上などさまざまな問題を起こし、近隣に迷惑をかけます。
このような空き家は、まずは「管理不全空き家」に指定され、所有者に対応を促し、特定空き家になることを防ぐ対応が求められます。
それでも、放置された場合には、「特定空き家」と認定され、所有者に改善を求めるための法律「空家等対策の推進に関する特別措置法により対策が求められるようになります。
空家等対策特別措置法とは
- 空き家の実態調査
- 空き家の所有者へ適切な管理の指導
- 空き家の跡地についての活用促進
- 適切に管理されていない空き家を「特定空家」に指定することができる
- 特定空家に対して、助言・指導・勧告・命令ができる
- 特定空家に対して罰金や行政代執行を行うことができる
- 空き家の定義
【特定空き家の認定基準】
空き家特措法では、次の4つの状態と認められる空き家を「特定空き家」と定義され、規制の対象は建物だけではなく、門や塀、立木、看板なども含めています。
- そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
「特定空き家」認定の手順
「特定空き家」は、自治体（市町村）が認定し、空き家特措法に基づき、自治体が「空家等対策計画」を作成します。
自治体は計画に基づき、空き家を調査しマッピングなどにより空き家の実態の把握を進め、あわせて近隣からの情報や自治体自らが行う調査によって、特に問題のある空き家を見つけると「特定空き家」と認定します。
なお、空き家や特定空き家の調査の際に、自治体の職員は立ち入り調査も出来る事となっています。
現在、全国の8割以上の自治体で計画が策定され、主に以下の事項が定められています。
- 空き家の実態調査の方法
- 空き家や空き家の跡地の活用促進
- 特定空き家に対する措置
- 住民からの相談対応
特定空き家に認定されると、固定資産税が倍になる！？
通常、不動産を所有していると毎年固定資産税がかかり、さらに市街化区域内にある土地には都市計画税もかかります。
ただし、住宅など居住用の建物が建っている土地には特例措置があり、200㎡までの部分については「小規模住宅用地」として固定資産税の課税標準額が6分の1、都市計画税の課税標準額が3分の1に軽減されます。
また、200㎡を超える部分についても一般住宅用地として、固定資産税、都市計画税の課税標準額の軽減があります。
しかし、「特定空き家」に指定され、勧告（後述）を受けると、翌年からこの特例措置がなくなり、土地は「非住宅用地」として課税されることになり、固定資産税が約4倍、都市計画税も約2倍と大幅に上がってしまいます。
特定空き家認定後の流れ
- 空き家の調査
- 特定空き家等に認定
- 助言や指導（特定空き家に認定されると、自治体は所有者に対して空き家を適切に管理するよう助言または指導がされます。）
- 勧告（翌年から税金の特典が受けられなくなる旨の通知）
- 命令（命令に従わないと、50万円以下の過料）
※命令は非常に重い措置のため、市長村が命令を行う場合は、所有者に対して意見を述べる機会が設けられます。 - 行政代執行（命令によっても特定空き家の状況が改善されないときは、市町村は行政代執行を行う事ができます。）
「特定空き家」に認定されないための対策
相続した空き家が特定空き家に認定されないためには、次のような方法があります。
- 住む人を探す
- 活用する
- 解体する
- 売却する
ご存知ですか！？自治体の補助金制度
空き家の解体費用の補助金制度を設けている自治体もあります。
補助金の名称は、「老朽危険家屋除却費等助成金」「老朽危険空家除却費用助成金」「空家除却補助金」などさまざまで、適用条件や補助金の額も異なります。
たとえば、東京都杉並区には「老朽危険空家除却費用の助成制度」があり、特定空き家などを対象に、解体工事費の80％かつ上限150万円を助成してくれます。
ただし、すべての自治体に助成制度があるわけではないので、あらかじめ自治体で制度の有無や適用条件を調べる必要があります。
国土交通HP『管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）』
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001712340.pdf
国土交通省公式HP『住宅：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報』
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html
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