ご存知ですか？民法第611条「賃借物の一部滅失等による賃料の減額等」
【 民法611条 】（ 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等 ）
1.賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
2.賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
SNSでこんなツイートが話題に…
「給湯器が壊れて、色々調べたら民法第611条で「家賃の減額」が認められているらしい。 早速昨日家主にこの件について連絡したところ、「数か月かかる」と言われていた修理が急遽明日になった。」
このSNSでのツイートは1万以上リツイートされ、「勉強になりました」「覚えておこう」とコメントが寄せられています。
もし、賃貸住宅でこのような設備のトラブルが起こった場合、どのように交渉したら良いのか？
2020年に民法改正によって、民法611条も改正されました。改正前は、賃借物の一部滅失の場合には、賃借人は滅失した部分の割合に応じて「賃料の減額を請求することができる」とされていましたが、 改正により、賃借物の一部滅失その他の事由により使用収益ができなくなった場合には、賃料は、使用収益ができなくなった部分の割合に応じて、「減額される」という文言に変わりました。
2020年【改正】民法第611条
- 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
- 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
平成29年【改正前】民法第611条
- 賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。
- 前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
つまり、「請求出来る（賃借人からの賃料を減額してくれと言う必要がありましたが）」から、改正後は、当然に減額されることになりました。
「一部滅失その他の事由により使用収益ができなくなった場合」とは？
物理的に破損した場合に限らず、設備の不具合によって一部が使用できない場合も減額されることになります。
※ただし、どのような使用不能でも当然に減額されるわけではなく、通常の居住をすることができない程度の使用不能でなければ、減額は認められないので注意が必要
いくら減額されるのか？
問題は、いくら減額されるのかということですが、法律の条文には基準についての記載がなく、賃料減額についての裁判例もありますが、事案によって減額の割合は異なり、判例上の基準がないのが実情です。
ただ、参考となるのが、（公財）日本賃貸住宅管理協会が作成した「貸室・設備の不具合による賃料減額ガイドライン」や、実例を知りたい場合には、国土交通省作成の「改正民法施行に伴う民間賃貸住宅における対応事例集」が参考になります。
詳しくは、下記ページをご覧下さい。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会公式HP【日管協版「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」を一般公開】
https://www.jpm.jp/topics/2553
国土交通省 住宅局 住宅総合整備課 賃貸住宅対策室【改正民法施行に伴う民間賃貸住宅における対応事例集】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001399740.pdf
ガイドラインでは、不具合の状況に応じて賃料減額割合と免責日数が定められています。 たとえば、電気が使えない場合には、賃料減額割合は40％、免責日数2日と定められています。
月額賃料10万円で電気が7日間使えなかったとすると、10万円÷月30日×0.4×（7-2）＝約6667円の減額となります。
国土交通省作成の「改正民法施行に伴う民間賃貸住宅における対応事例集」では、風呂が使えない、エアコンが使えないなどの場合の賃料減額の実例が掲載されています。
賃借人側が何かすることはあるのか？
賃料は自動的に下がるわけではありません。また、賃貸借契約書で修繕義務に関して民法の規定とは異なる特約を結ぶことができます。修繕義務を賃借人負担とするような規定になっていないか！？など、まず賃貸借契約書の修繕義務に関する条項を確認してください。
修繕義務が借り主負担でない場合には、賃借人（借主）は修繕が必要なことを遅滞なく賃貸人（貸主、大家）に通知・報告しなければなりません。
そのうえで、賃貸人側が現場を確認し、賃貸人が修繕義務を負うと判断した場合に、修繕のための業者を手配することになります。
修繕を完了しても、不具合発生から修繕完了までの期間は、借り主が通常の使用収益ができない場合に減額されることになります。
争いになったときにはどうしたら良いのでしょう。
争いになったときには、賃借人が「使用収益できなくなったこと」「自分のせいではないこと」を証明しなければなりません。ですので、不具合発生時の写真や動画などの証拠は取っておく必要があります。
話し合いがつかなければ、賃料減額の調停を申し立て、調停でも話がまとまらなければ、賃料減額の裁判をせざるをえません。
減額される金額が少額であれば、裁判までの弁護士費用・諸経費など時間・労力などかえって赤字・疲労困憊になりかねません。
このように、手続き的には民法611条が改正されたからと言って、改正前と何の変化もありません。
入居する前には、賃貸借契約書で契約内容を確認しておくのがよろしいかと思います。
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